Profesor ekonómie Robert Schiller z Univesity of Yale v čase prudkého rastu kapitálového trhu koncom minulého tisícročia napísal knihu s titulom Irrational Exuberance, alebo iracionálne nadšenie. Je to slušnejšie pomenovanie špekulatívnej bubliny, teda umelo nafúknutého trhu. Bubliny sa neobjavujú len na trhu s akciami, ale aj v úplne iných segmentoch trhu. Robert Schiller v monografii predpovedal krach technologického sektora. Táto kniha môže byť smelo dolnená o kapitolu, ktorý sa týka napríklad aj sektora nehnuteľností. Hlavným hrdinom tejto kapaitoly sa môže smolo stať americký trh s nehnuteľnosťami. Niekoľko rokov lacného financovania hypoték nafúkli na trhu s realitami obrovskú bublinu. Taká istá bublina sa nafukuje iných regiónoch s vyspelou ekonomikou v Európe, Číne a Austrálii. Je to predpokladom toho, aby sa tak, ako v prípade technologických akcií vytvorila celosvetová bublina. Ak praskne svetová ekonomika sa môže dostať do recesie.

Pravdepodobnosť vzniku vážnej krízy na americkom trhu s nehnuteľnosťami sa dá hodnotiť ako dosť veľká. Jedinou otázkou zostáva to či trh dosiahol najvyššie ceny, alebo má ešte priestor pre manévrovanie. V skutočnosti otázkou je to, či je trh je na vrchole. Po ňom dochádza v istý moment k prudkému poklesu cien, teda v po období formovania takzvanej bubliny, prichádza jej spľasnutie. Kúpiť za najnižšie ceny a predať za najvyššie je nádejou každého investora.

CENY NEHNUTEĽNOSTÍ

Profesor Schiller poznamenáva, že ceny nehnuteľností v niektorých veľkých amerických mestách sú nadhodnotené v porovnaní s inými ukazovateľmi, napríklad s príjmami spotrebiteľov. Situácia na trhu nehnuteľností sa komplikuje vďaka psychologickým faktorom. Väčšina účastníkov obchodovania na trhu nehnuteľností očkáva to, že rast cien bude pokračovať a neviedia iné verzie vývoja udalostí. To vlastne vedie k nafukovaniu bubliny.

Rozuzlenie trhového príbehu a k spľasnutiu bubliny prichádza vtedy keď kupujúci si začínajú myslieť, že ceny sú príliš vysoké a už nebudú stúpať. Na určitý čas sa zdrživajú rozhodnutie o tom či si kúpiť aktíva, v tomto prípade nehnuteľností. V prvej etape oslabenie dopytu núti predávajúcich mierne znížiť ceny, avšak v dôsledku ďalšej zmeny psychologickej nálady na trhu sa pád cien nehnuteľností na trhu stáva nekontrolovateľný. To znamená, že proces formovania „bubliny“ sa približuje k úspešnému koncu. To sa týka veľkého počtu miest, v ktorých sa stavajú nehynuteľnosti. Okrem psychologických momentov, momentálnu situáciu na trhu nehnutenosností určujú také faktory ako nedostatok niektorých stavebných materiálov, perspektíva zvýšenia úrokových mier.

Hoci by mali tieto faktory v ovlyvňovať trh v rôznych smeroch, okolnosti stimulujúce rast cien nahnuteľností, zatiaľ prevyšujú faktory, ktoré by boli schopné tento trh „ochladiť“. Podľa údajov americkej Národnej asociácie podnikateľov v oblasti realít National Association of Realtors, v júni sa cena domov na sekundárnom trhu pohla smerom hore o 2,1 % a priemerná cena domu dosiahla 191 800 USD.

Avšak zvýšenie cien drevených dosiek za posledný rok stúpla o 50 % a rast cien cementu, sádry a izolačných materiálov za tohto obdobie o 10 % o niečo spomalili rast výstavby nových domov. Je dosť pravdepodobné, že na spomalení tempa stavebných prác sa odrazilo očakávanie oslabenia aktivity na trhu nehnuteľností. V júni sa po piaty raz za posledný polrok znížilo tempo stavebných prác. V poorovnaní s predchádzajúcim mesiacom úroveň stavebných prác poklesol o 7,7 %. Okrem toho sa v USA znížilo za jún znížilo množstvo vydaných stavebných povolení na nové domy o 8,2 %. Je to najviac od roku 1994. Avšak o mesiac neskôr, teda v júli sa tento ukazovateĺ vrátil na pôvodnú hodnotu. Množstvo nových domov stúplo podľa údajov amerického ministerstva obchodu v porovnaní s júnom o 8,3 % a predstavovalo 1,98 miliónov jednotiek.

Množstvo stavebných povolení na výstavbu nových domov je indikátorom budúcej aktivity v odvetví výstavby domov stúpol v poorvnaní s predchádzajúcim rokom o 5,7 % na 2,06 milióna domov. Zväčšenie aktivity v tomto odvetví mohlo ovplyvniť dočasné zníženie cien hypotekárnych úverov, ktoré nasledovalo po ich zvýšení na jar tohto roku. Úročenie hypotekárnych úverov v USA v marci 2004 klesli na najnižšiu úroveň za posledných 40 rokov. Koncom jari mierne stúpli. Úročenie 30 ročných hypotekárnych úverov v USA sa znížilo v júli z 6,29 na 6,06 v júli tohto roku. Začiatok augusta úročenie hypoték v USA dosiahlo 5,85 %.

Podľa prepočtov americkej Národnej asociácie staviteľov domov (National Association of Home Builders), zvýšenie cien stavebných materiálov pred rokom zvýšilo cenu domu o 7000 USD k cene priemerného domu.

Tak ako sme spomínali vyššie, stavebníctvo pociťuje nedostatok celého radu stavebných maetriálov okrem dreveného reziva. V určitej miere situáciu so stavebnými materiálmi, v prvom rade najväčší dopyt po cemente má Čína. Výstavba bytov tam napreduje veľmi rýchlym tempom. Stavebný boom v Číne podporuje rast cien stavebných materiálov a nehnuteľností v iných krajinách.

Čo sa týka objemov predaja obytných domov, zostáva na predchádzajúcej úrovni. Odborníci to vysvetľujú tým. Bez ohľadu na to, že úročenie hyptekárnych úverov je o niečo vyššie ako ich najnižšia úroveň. Okrem toho rozhodnutia spotrebiteľov o rýchlom nákupe na trhu nehnuteľností je spojené s tým, že očakávajú rast základných úrokových mier v USA a teda aj zdraženie hypotekárnych úverov.

OBJEKT INVESTOVANIA

Podľa tvrdenia Schillera, boom na trhu nehnuteľností, ktorý badať posledných niekoľko rokov sa vysvetľuje aj tým, že nehnuteľnosť sa čoraz častejšie posudzuje ako objekt investovania, teda niečo čo by malo zhodnocovať peniaze. Vtedy keď sa kapitálový trh nachádza na cenovom vrchole, akcie sa považujú za najlepší investičný nástroj. Pokles cien a pád na kapitálovom trhu viedol k vyhľadávaniu nových investičných nástrojov. Pozornosť investorov sa postupne upriamila na trhu nehnuteľností, momentálne táto okolnosť podstatne ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami a správanie sa investorov.

Jednoduchý fakt, že na trhu snehnuteňosťami sa dá zarobiť, vyvolal u spotrebiteľov prílev entuziazmu. Ako ukazujú výskumy verejnej mienky, väčšina amerických spotrebiteľov predpokladá, že situácia na americkom trhu s nehnuteľnosťami sa ovplyvňuje faktormi fundamentálneho, ale nie psychologického charakteru.

Akšak ako poznamenáva Robert Schiller, čím sú viac investori presvedčení, že rast hodnoty aktív sa nestimuluje psychologickými faktormi, o to viac je pre nich neočakávaná zmena trhovej tendencie. To samozrejme vylučuje pravdepodobnosť plynulého rozvoja udalostí a znižuje pravdepodobnosť plynulého vývoja situácie, ktorá je sprevdádzaná miernym poklesom a stabilizáciou cien. To sa však nedeje práve vtedy keď prakne nafúknutá bublina aktív.

Nie všetci odborníci sa domnievajú, že na trhu s nehnuteľnosťami sa vytvára „bublina“. V skutočnosti sa hrozbe krízy v tomto segmente trhu hovorí už dva roky, avšak ceny na nehnuteľnosti pokračujú v raste.

Ak vezmeme do úvahy tempá rastu americkej ekonomiky a určitých zlepšení na trhu práce, optimistické prognózy predpokladajú rast v tomto segmente ekonomiky, teda ďalší rast rast cien stavebných prác hoci v strednodobej perspekíve môže nastať oslabenie konjunktúry, ale nebude sprevádzané s nasledujúcim pádom cien. Podľa prognózy Národnej asociácie podnikateľov o blasti realít, v roku 2004 by mala výstavba nových obytných domov dosiahnuť rekordnú úroveň a v USA by sa malo postaviť 1,56 milióna oobytných domov. V minulom roku sa postavilo len 1,5 mil. kusov. Na budúci rok by sa malo postaviť 1,51 mil. domov, pričom by sa mali postatne znížiť ceny.

NEHNUTEĽNOSTI A AKCIE

Robert Schiller však oponuje optimistom. Súčasnú situáciu na trhu s nehnuteľnosťami, porovnáva so situáciou na akciovom trhu pred štyrmi rokmi. Vtedy sa trdilo, že z historického hľadiska boli akcie do

roku 2000 podhodnotené. Všetci tvrdili, že práve v roku 2000 akcie dosiahli svoju reálnu hodnotu. Podľa názoru Roberta Schillera, príliš veľký optimizmus investorov nebol ničím iným ako príznakom „priehrateho trhu“. Avšak táto psychologická nálada sa nemôže na trhu udržať do nekonečna, alebo akokoľvek dlho, a v konečnom dôsledku zmena tejto nálady nájde odraz na trhu s nehnuteľnosťami.

V poslednom období v USA rastie počet spotrebiteľov, ktorí si berú hypotekárne úvery s plávajúcou úrokovu mierou (adjustable-rate mortgages, ARM), neustále rastie. To sa dá podľa Schillera posudzovať ako príznak „nerozumného nadšenia“ v období sprísnenia svojej menovej politiky, hoci sa dokonca kladú podmienky týchto úverov na váhu, ale pododobné úvery sú najcitlivejšie na zmeny menovej politiky.

Príznakom formovania „bubliny“ je podľa Roberta Schillera je zvýšenie pomeru hypotekárnych úverov k úrovni príjmov a zmäkčenie podmienok, za ktorých sa poskytujú hypotekárne úvery.

Podľa hodnotenia Centra výskumu ekonomickej politiky (Center for Economic Policy Research), v prípade krízy na trhu nehnuteľností, straty investorov môžu dosiahnuť 2 – 3 trilióny USD. To Môže byť teda viac ako je veľkosť strát, ktoré investori dosiahli v dôsledku krachu internetových firiem. Robert Schiller nevylučuje možnosti rozvoja takýchto udalostí. Podľa jeho prepočtov, v súčasnosti američania majú nehnuteľnosti v hodnote 16 triliónov dolárov. Ak by boli straty na úrovni 2 – 3 triliónov USD, bolo by to najväčšie spľastnutie trhovej bubliny ako s akedy udialo. To by znamenalo prakticky prasknutie takej veľkej bubliny a ekonomickú krízu, ktorá doposiaľ nemala obdobu.

RECESIA

Už skôr sme spomomínali, že riziko bubliny aktív na trhu s nehnuteľnosťami sa posilňuje o to viac, že USA nie sú jedinou krajinou, kde sa dá pozorovať boom na trhu nehnuteľností. Podľa Roberta Schillera, pád cien ne nehnuteľnosti, ktoré sa udialo súčasne v niekoľkých krajinách, bolo jednou z príččin ekonomickej recesie v roku 1991. Tentoraz to môže byť oveľa horšie. Spúšťajúcim impulzom pre zniženie cien nehnuteľností, môže byť to, že niektoré centrálne banky zvýšia základné úrokové miery, prípadne že sa spomalí ekonomický rast v Číne, ktorá je v súčasnosti hybným faktorom pohybu svetovej ekonomiky, alebo vznik negatívnych tendencií v americkej ekonomike. Treba podčiarknuť, že trh nehnuteľností začal prejavovať prvé príznaky spádu cien koncom osemdesiatych rokov, teda pred ekonomickou krízou.

Mechanizmus vzájomného pôsobenia trhu nehnuteľností s spotrebiteľkým trhom vysvetľuje Robert Schiller nasledovným spôsobom. AK rastú ceny nehnuteľností, ich majitelia to vnímajú ako rast hodnoty vlastného majetku a začínajú utrácať peniaze oveľa rýchlejšie ako kedysi. Ak ceny nehnuteľností klesajú, objavuje sa presne opačný psychologický efekt, ktorý sa odráža na správaní sa spotrebiteľov. Ten sa potom rozširuje na celú ekonomiku. Takzvaný !efekt bohatstva“ na trhu nehnuteľností sa prejavuje výraznejšie ako na kapitálovom trhu. Je to prinajmenej preto, lebo počet majiteĽov domov je väčší ako počet majiteľov akcií.

V závere treba poznamenať, že tvrdenia o prítomnosti „bulbliny“ na americkom trhu nehnuteľností sú nebezpečenstvom aj pre svetovú ekonomiku. Predseda Fderálneho rezervného systému Alan Greenspan znížil úrokové miery preto, lebo v tom čase bola ekonomická recesia. Vďaka zníženiu úrokových mier v roku 2001 v USA ožila ekonomika, ale súčasne nabobtnala bublina aktív na trhu s nehnuteĽnosťami. Otázkou zostávajú ďalšie snahy Federálneho rezervného systému, teda kedy zvýši úrokové miery a či ich nebude zvyšovať často a prudko. Medzi plány Federálneho rezervného systému určite nepatrí prepad na trhu nehnuteľností.