Už začiatkom roka odporúčali realitní makléri, ale aj analytici a prognostici investovať do nehnuteľností. Kto dal na ich rady vtedy, vyhol sa súčasnej panike. Ešte v januári ste si mohli kúpiť v Bratislave trojizbový byt v staršej panelovej výstavbe pri troche šťastia za 950-tisíc korún. Bytoví architekti vyrátali náklady na rekon-štrukciu maximálne na 300-tisíc korún. Bola v tom dokonca aj časť zariadenia. V lepších lokalitách Petržalky – v malom centre, kde stoja novšie bytové domy, ste zaplatili 1,1 až 1,3 mil. Sk. Väčšinou už išlo o upravené byty, takže nový vlastník nemusel priveľa investovať do rekonštrukcie. Podobná situácia bola aj v Nitre, Prievidzi, Zvolene či Košiciach. Z ponuky bytov sa dalo ešte aj vyberať.

Už počas prvého polroka sa vývoj dramaticky zmenil. Po letnom dovolenkovom období už výber prakticky neexistoval. PROFIT pravidelne mapoval vývoj cien bytov v hlavnom meste. V porovnaní s januárom sa dnes ceny jednoizbových bytov pohybujú na úrovni trojizbových. Za dvojgarzónku de luxe zaplatíte neuveriteľných 1,25 milióna korún, za dvojizbové byty okolo dvoch miliónov. Trojizbové byty v Starom Meste (tehlová výstavba) nejdú pod tri milióny. Objavil sa však aj inzerát, kde za byt v panelovom dome v Petržalke pýtal majiteľ 3,5 milióna korún.

Nákupná horúčka

Ak by sa v budúcom roku mali potvrdiť prognózy, že ceny bytov ešte vzrastú, treba hľadať odpovede na otázky, či kupujúci dostáva za túto sumu naozaj kvalitu a kde na to Slováci berú.

Zaplatiť bezmála 2,4 milióna korún za nevhodne situovaný byt v paneláku blízko železničnej trate a budúcej diaľnice je skôr hazard ako dobrá kúpa. Najmä ak ide o byt prerobený amatérsky. Medzi úpravy zvyčajne patrí len nahradenie umakartového jadra murovaným, lacnejšia vaňa či dlažba. Ďalej sú to ešte omietky a rôzne viac či menej vydarené pokusy o vylepšenie interiéru (oblúkovité vstupy do miestností), prípadne jednoduché presklenie balkóna bez zateplenia. Nový majiteľ musí ku kúpnej cene prirátať ďalších 250- až 300-tisíc korún na „dorobenie“ rekonštrukcie, aby byt spĺňal jeho predstavy o kvalitnom bývaní.

Predávajúci využívajú nákupnú horúčku na trhu s nehnuteľnosťami a snažia sa do ceny zahrnúť aj svoju prácu na prestavbe. Spomínanému 3,5-miliónovému bytu v Petržalke zdvihla cenu napríklad kuchynská linka za 400-tisíc korún.

Ponuka skutočne kvalitne upravených bytov je minimálna. Zateplenie balkóna, úprava okien, vykurovanie, dôkladná revitalizácia jadra či elektroinštalácie sú zriedkavé. Noví vlastníci k týmto prácam pristupujú neskôr sami. Po zrátaní ceny za byt, rôznych poplatkov a nákladov na následnú rekonštrukciu prídu na to, že kúpili veľmi draho. Riaditelia realitných kancelárií tvrdia, že už onedlho musí trh naraziť na reálnu kúpyschopnosť občanov. Pravda, nejskôr musia ľudia začať počítať…

Väčšina z nich má prostriedky z úspor, no najmä zo stavebného sporenia a hypoték. Generálny riaditeľ Prvej stavebnej sporiteľne, a. s., Ján Burger hovorí, že občan

nikdy nie je taký bohatý, ako keď začína sporiť. Najhoršie je na tom vtedy, keď spláca úver. Hoci dnes úroky zo stavebného úveru dosahujú maximálne šesť percent, za roky splácania úveru – pri rýchlej tarife okolo sedem rokov – sú to pekné peniaze. Ešte drahšie sú hypoúvery, ktoré sa splácajú oveľa dlhšie. Aj to treba prirátať k cene bytu.

Nehnuteľnosť je predmet kúpy ako každý iný tovar. Panika, ktorá sa stupňuje od októbra, spôsobila, že sa dnes predá pomaly všetko, čo má štyri steny. V konečnom dôsledku tak kúpa starého bytu stojí majiteľa viac ako byt v novostavbe.

Nové idú na „dračku“

Ani tu však nie je situácia jednoduchá. Nová bytová výstavba, sústredená takisto v hlavnom meste, bola zjari síce drahšia, ale bola. V tom čase pokračovali diskusie z vlaňajška, že ceny za štvorcový meter musia klesnúť, lebo ľudia si takýto „luxus“ nemôžu dovoliť. Mysleli sa pritom tie byty, kde štvorcový meter stál vyše 27-tisíc korún. Dnes developeri zväčša s novou výstavbou vyčkávajú na nasledujúci rok. Tie stavebné firmy, ktoré vopred rozpredali byty v papierovej podobe, už upozornili budúcich vlastníkov, aby počítali so zvýšením ceny novej nehnuteľnosti, pretože vo svojich pôvodných kalkuláciách ešte nemali zohľadnený vládny „balíček opatrení“ a zvýšenie DPH. Ale aj po týchto ponukách sa len tak zaprášilo. Ľudia sú dnes radi, ak ich štvorcový meter bude stáť „len“ tých 27-tis. Sk, v občianskej inzercii sa vyskytujú aj ponuky na odpredaj novej výstavby s cenou 40-tisíc korún. V centrálnej zóne Bratislavy je to už teraz vyše 50-tisíc korún za štvorcový meter.

Vo svete je nová výstavba vždy drahšia. Nové byty sú modernejšie, stavebné firmy pracujú s progresívnejšími materiálmi. Bežné je zateplenie a rôzne regulačné systémy spotreby energií. Používajú sa bezpečnejšie materiály pri elektroinštalácii či rozvodoch vody.

Štvrtý pilier

Vžime sa do postavenia tých, ktorí si doteraz vlastný byt nezadovážili a budú sa o jeho zaobstaranie usilovať v nasledujúcom období, keď ceny nehnuteľností budú zase o niečo vyššie a štátna podpora nižšia. Na túto tému pokračujú diskusie aj v susednej Českej republike, kde je situácia v posledných desiatich rokoch predsa len stabilnejšia. Najmä pokiaľ ide o stavebné sporenie – výška štátnej prémie sa nemenila ani raz. Jadrom problému je spor, či má štát podporovať získanie bytu a do akej miery.

Nikto nepopiera, že na podporu bývania treba mať, ale aj keby erárna pokladnica prekypovala bohatstvom, nemožno dotovať tých, ktorých bytová situácia si to nevyžaduje.

A práve to sa vytýka aj stavebnému sporeniu, ktoré nečerpajú len tzv. sociálne prípady. Oproti stoja argumenty tých, ktorí poukazujú, že vlastné bývanie (byt, rodinná vila) sa vo vyspelom svete chápe ako jedna z foriem zabezpečenia na starobu. Rodina, ktorá má vlastnú strechu nad hlavou, sa cíti istejšie, menšie sú jej požiadavky na iné formy sociálnej pomoci.

„V zahraničí býva podpora bývania prepojená s programom sporenia na starobu,“ pripomína Jaroslav Vostatek z poisťovne Wünstenrot, a. s., pričom načrtáva funkčný model zo západných štátov. „Pri zakladaní rodiny stačí aj nájomné bývanie. To sa neskôr, po zvýšení zárobku s využitím hypotéky či úveru zo stavebného sporenia môže zmeniť na vlastné. Ak deti dorastú, možno nehnuteľnosť prenajať alebo predať, presťahovať sa do menšieho, pričom oba spomenuté prípady môžu fungovať ako forma zabezpečenia v starobe z takto získaných peňazí. V slovenských pomeroch táto konštrukcia nefunguje, pretože trh s bytmi je deformovaný. V západných krajinách ide o bežný postup a zaobstaranie nehnuteľnosti je chápané ako štvrtý pilier starobného zabezpečenia – popri sociálnom dôchodkovom poistení, podnikovom dôchodkovom zabezpečení a životnom poistení.“

Vybudovanie týchto štyroch pilierov dá však obyvateľom v transformujúcich sa krajinách strednej Európy poriadne zabrať. Ani generácia dnešných 40- až 45-

-ročných nemala možnosť sporiť si na prilepšenie k dôchodku, nieto ešte skôr narodení občania. Ak si priemerný človek má nasporiť sumu, za ktorú by si mohol kúpiť napríklad doživotný dôchodok vyše tisíc korún mesačne, musí začať so sporením oveľa skôr ako päť rokov pred odchodom do penzie. Preto tá nákupná horúčka na trhu s nehnuteľnosťami. Občan počíta s tým, že ich počas rokov zhodnotí lepšie ako vklady v komerčných bankách. Pravda, týka sa to len solventných občanov. Čo ostatní?

„Existuje elegantné riešenie,“ uvádza J. Vostatek. „Optimálne riešenie predstavuje unifikácia konštrukcie štátnej podpory stavebného sporenia, dôchodkového pripoistenia a súkromného životného poistenia. To by umožnilo čerpanie vyššej štátnej podpory stavebného sporenia najmä v mladosti a v strednom veku. Neskôr sa potom predpokladá využívanie štátnej podpory v životnom poistení.“

Pomerne málo známe tiež je, že na podpore bývania sa v zahraničí podieľajú aj podniky, ktoré poskytujú príspevky na stavebné sporenie. „Prečo to nedovoliť aj v Českej republike?“ pýta sa J. Vostatek, keď už predchádzajúca vláda Miloša Zemana plánovala zaviesť tzv. zamestnávateľské penzijné fondy.

Z diskusií zatiaľ vyplýva, že systém podpory bývania aj v tejto krajine, kde sa stavebné sporenie ujalo ako nikde inde na svete, čakajú zmeny, ktoré ho priblížia k modelom v západných krajinách.

Kam v novom roku?

Ceny bytov v SR vzrástli v tomto roku

o 20 %. Podľa riaditeľa pre obchod a investície Tatra Real, a. s., Ľubomíra Valacha by sa trh s nehnuteľnosťami mal stabilizovať najneskôr začiatkom budúcej jari. Do recesie padnú najmä staršie byty v menej atraktívnych lokalitách. Tí, ktorí sa už stali ich majiteľmi, môžu zvýšiť hodnotu chvatne nadobudnutej nehnuteľnosti kvalitnými úpravami.

Montované drevostavby

Košická mestská časť Dargovských hrdinov začína s výstavbou 150 nájomných bytov. Bytové jednotky sa však nebudú stavať klasickou technológiou, ale pôjde o montované drevostavby, takže by mali byť ukončené už v júni 2003. Projekt si vyžiada náklady vo výške zhruba 150 miliónov korún, ktoré mestská časť zabezpečí vo forme úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania a dotácie z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR.