Maximálna cena regulovaného nájomného v štátnych bytových domoch sa od februára tohto roku zvýši o 95 percent. Rozhodla o tom vláda SR, ktorá začiatkom januára schválila návrh Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR. Zvýšenie sa dotkne len starších bytov nachádzajúcich sa v domoch postavených do 1. februára 2001. Ide dovedna o 39-tisíc bytov, čo je asi 2,1 percenta bytového fondu na Slovensku. Toľko ich totiž zostalo po tom, čo si prevažnú väčšinu bytov občania odkúpili do osobného vlastníctva.

Pripomeňme, že za užívanie bytu platí nájomník dva druhy poplatkov: nájomné a úhradu za služby spojené s užívaním bytu (dodávka tepla, teplej úžitkovej vody, pitnej vody, voda odvedená z domácností, pripojenie bytu na spoločnú televíznu a rozhlasovú anténu, osvetlenie, čistenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu, odvoz a likvidovanie popola a smetí, používanie domovej práčovne a sušiarne, za čistenie chodníkov a pod.).

Nájomné, nazývané tiež čisté nájomné, musí pokrývať:

o náklady na výstavbu bytov – obstarávacie náklady formou splátok úveru, vrátane úrokov alebo odpisov,

o náklady na opravy a údržbu bytového fondu,

o náklady na správu, vrátane nákladov súvisiacich s platením dane z nehnuteľností a poistením bytového fondu,

o zisk organizácie spravujúcej nájomný bytový fond,

o kapitalizáciu vlastných prostriedkov vložených do výstavby.

Nájomné, z ktorého sa uhradením nákladových položiek pokryjú len nevyhnutné náklady na používanie bytov, sa označuje ako tzv. nákladové nájomné.

Nebude posledné

Vyššie poplatky sa dali očakávať. Keď sa obzrieme dozadu, nájomné sa od roku 1964 zvýšilo prvýkrát až 1. júla 1992 – o rovných 100 percent. Ani to však nepokrývalo náklady spojené so správou a prevádzkou bytového fondu. Začiatkom roku 2000 nastalo zvýšenie o 70 percent a 1. februára 2001 o 45 percent. Ďalší navrhovaný krok v deregulácii nájomného sa na základe rozhodnutia koaličnej rady vo volebnom roku 2002 neuskutočnil a odsunul sa na tento rok.

Vládna koncepcia bytovej politiky pritom však už dlhšie počíta s krokmi, ktoré by umožnili:

– trhové nájomné uplatňovať v súkromnom bytovom sektore na základe dohody (bytové domy a rodinné domy),

– nákladové nájomné určované v závislosti od obstarávacej ceny bytu uplatňovať v nových bytoch postavených s účasťou verejných prostriedkov štátu, obcí, Fondu národného majetku a pod.,

– regulované nájomné uplatňovať v obecných a štátnych bytoch, na ktoré sú uzavreté nájomné zmluvy, a postupne ho upravovať tak, aby sa dosiahla úroveň nákladového nájomného.

Na čo viac

Výsledkom tohto kroku by malo byť vytvorenie transparentných podmienok na hospodárenie s bytovým fondom, a najmä viac prostriedkov na správu a údržbu spomenutých bytových domov. Doteraz pri regulovanom nájomnom nemali obce a mestá dostatok prostriedkov na pravidelnú údržbu a obnovu bytového fondu. Odstraňovali sa doslova len havarijné stavy.

Minister výstavby a regionálneho rozvoja SR László Gyurovszky je optimista a predpokladá, že nájomné v 3-izbovom staršom byte by malo po zvýšení vzrásť na 2 000 až 2 200 Sk. Ani týmto zvýšením však nájomné v starších nájomných bytoch podľa ministra nedosiahne nákladovú úroveň a bude treba v nasledujúcom období vykonať ešte jednu výraznejšiu úpravu. Predbežne sa hovorí o ďalšom 60-percentnom zvýšení.

Až po roku 2004 by sa regulované nájomné v starších bytoch vyrovnalo nákladovému nájomnému v bytových domoch postavených po 1. februári 2001 (bez zarátania odpisov). Predstavovalo by ročne maximálne 2,5 percenta z aktuálnej ceny porovnateľného bytu, čo by malo stačiť na tvorbu fondu údržby a opráv i zabezpečenie správy.

Momentálne je všetko v rukách Ministerstva financií SR, ktoré vypracuje cenový výmer a spresní percento zvýšenia nájomného. V dohľadnom čase by malo potom Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny SR upraviť príspevok na bývanie, tak ako je to zaužívané vo vyspelých európskych krajinách (v Rakúsku, Francúzsku, Nemecku, Dánsku, Švédsku a vo Veľkej Británii, v záverečných fázach sú práce na zákone o nájomnom aj v Českej republike).

V nových bytoch

V štátoch s trhovou ekonomikou nájomné predstavuje zväčša stabilné percento z trhovej ceny prenajímanej nehnuteľnosti (6 – 9 percent ročne). Výška nájomného je priamo úmerná cene novej výstavby. Na určenie výšky nájomného je kľúčovou otázkou cena, za ktorú sa byty stavajú.

Nájomné v nových bytoch postavených na Slovensku z prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtu obcí, pre ktoré bolo vydané kolaudačné rozhodnutie po 1. februári 2001, už umožňuje vlastníkom bytov vyrovnané hospodárenie (splácať úver na výstavbu, zabezpečovať kvalitné spravovanie bytového fondu, vykonávať pravidelnú údržbu a potrebné opravy a v optimálnej výške tvoriť pre jednotlivé domy fond opráv a údržby). Je to teda nákladové nájomné.

Maximálnu cenu nájomného bytu v nových bytových domoch stanovilo Ministerstvo financií SR vo výške päť percent z obstarávacej ceny bytu ročne. Pri konštrukcii tohto nákladového nájomného sa do jeho celkovej ročnej výšky premietali:

– odpisy, respektíve splátka úveru 2,5 %

– náklady na fond opráv a údržby 1,5 %

– náklady na správu, vrátane daní 0,5 %

a poistného

– zisk vo výške 0,5 %

– Spolu 5,0 %

V staršom obecnom a štátnom bytovom fonde (priemerný vek bytov 37 rokov) sa z odpisov a nájomného doteraz nevytvárali zdroje na reprodukciu bytového fondu. Nakumulovanie potrebnej sumy finančných prostriedkov v ďalšom období by spôsobilo neúnosné finančné zaťaženie nájomníkov. Preto Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR pri tvorbe maximálnej ceny nájomného v starších bytoch vychádza z uvedenej skladby nákladového nájomného v novopostavených bytoch bez započítania odpisov, čo predstavuje maximálnu ročnú cenu nájomného vo výške 2,5 percenta z ceny porovnateľného bytu.

Momentálne sa obstarávacia cena nájomného bytu, na ktorý môže byť poskytnutá štátna dotácia podľa smernice Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. 8/2002, pohybuje od 16 500 Sk do 18 800 Sk za štvorcový meter podlahovej plochy. Mesačná výška nákladového nájomného pri 2,5-percentnej hodnote z aktuálnej ceny porovnateľného bytu ročne by sa tak napríklad v byte s podlahovou plochou 60 štvorcových metrov mala pohybovať od 2 062 Sk do 2 350 Sk.