Ceny bytov sa odtrhli od ukazovateľov výnosnosti
Aj nehnuteľnosti sú aktíva, pri ktorých si ľahko vieme otestovať racionálnosť ich cien
Globálne známy finančník George Soros minulý týždeň vyhlásil, že komoditné indexy nie sú pre inštitucionálnych investorov nástrojmi, ktoré mali právny pôvod. Soros varoval pred veľmi veľkou nerovnováhou na trhu investovania do komoditných indexov. Ak sa investuje do indexu, znamená to, že namiesto jedného aktíva investor nakupuje hodnotu istého množstva komodít, ktorých priemer vytvára hodnotu. V posledné roky rozšíreniu tohto investovania napomáhajú fondy obchodované na burze, ktoré sú známe pod menom Exchange Trade Funds.
Varovné signály G. Sorosa vzišli z jeho vystúpenia pred výborom amerického senátu pre obchod. Soros si myslí, že vývoj cien ropy na trhu a najmä ich rast je podmienený radom fundamentálnych zmien, teda aj tým, že inštitucionálni investori majú možnosť investovať do indexov odvodených od cien komodít. Nezdravý záujem o komoditné indexy podľa Sorosa vytvára podobnú situáciu na trhu ako v roku 1987, keď bol mimoriadny záujem o aktíva spojené s poisťovaním. Vtedy sa americký trh s akciami a inými cennými papiermi prudko prepadol.
Ako poznamenal Soros organizácie na nakláňajú na jednu stranu, čo vedie k nerovnováhe. Ak podľa finančníka bude pokračovať táto tendencia, trh krachne. Myšlienka investovania je podľa Sorosa založená na mylnej predstave.
Slová G. Sorosa sa budú hodiť do kapusty mnohým diskutérom, ktorí v posledných mesiacoch spochybňujú hedge fondy, dôchodkové fondy a fondy akcií súkromných akciových spoločností (private equity funds).
Hlas G. Sorosa nie je jediným. Dôkazom toho je týždenník The Economist, ktorý koncom mája priniesol na obálke novotvar Recoil pozostávajuci zo slov Record a Oil. Aj v jeho komentároch sa objavili úvahy o bubline na trhu s ropou. Bublina na trhu s ropou nie je samozrejme poslednou bublinou.
Jeho slová sú poučné aj pre trh s akciami, či nehnuteľnosťami a dokonca aj pre situáciu na Slovensku.
Dôkazom toho, že trh nie je racionálny, sú mnohé fakty z minulosti. Bublina na akciovom trhu vzniká vtedy, ak hodnota ukazovateľa P/E (cena akcie rozdelená na zisk pripadajúcu na jednu akciu) nepriamo znamenajúca návratnosť investície za počet rokov nemá nič spoločné s racionálnym chápaním investičného horizontu.
Aj nehnuteľnosti sú aktíva, pri ktorých si ľahko vieme otestovať racionálnosť ich cien.
O tom, že cena bytu na trhu je racionálna, sa nedá povedať, ak sa tento byt nedá prenajať tak, aby ročné nájomné dosahovalo výnos aspoň päť percent z ceny bytu. Aj tu je na mieste otázka, či je na Slovensku, alebo presnejšie v Bratislave možné trojizbový byt za 10 miliónov korún prenajať tak, aby vynášal 5 %. Desať percent je 1 milión. Polovica z neho je pol milióna korún. Bytov je na Slovensku čoraz viac a preto sa nedá predpokladať, že cena tohto bytu ročne stúpne o 5 %. Naopak možno sa do nej nepremietne ani len inflácia.
Ďalšou anomáliou slovenského trhu nehnuteľností, že v cenách starých bytov nie je zakomponovaná hodnota rekonštrukčných prác – nielen samotného bytu, ale aj celého domu. Bez tejto informácie je cena starého bytu prinajmenej iracionálna, ak nie zavádzajúca.
Summa sumárum – bublina na trhu s nehnuteľnosťami praskne aj vo východnej Európe. Je to o to viac, že všetky trhy v rámci jedného finančného aktíva sú na svete prepojené a tvoria spojené nádoby. To, čo sa stane v USA, sa o niečo neskôr objaví aj v Európe. Z toho vyplýva, že všetky banky, ktoré na Slovensku poskytujú hypotéky v honbe za ziskami by nemali uvoľňovať podmienky ich poskytovania, ako napríklad hypotéka na hodnotu viac ako 100 % trhovej ceny nehnuteľnosti, ale naopak mali by sa naháňať za ich sprísňovaním. V opačnom prípade budú naháňať právnické a fyzické osoby, ktoré nesplatili úvery založené nehnuteľnosťami.
0,005
0,019
